Wie bouwen langs de Groene Loper zegt, zegt Ballast Nedam Development. Met de ontwikkeling van bouwprojecten verdient het concern geld om de een deel van de kosten van de A2-tunnel te betalen. Na een rustige periode wordt het druk aan het bouwfront: De verkoop van huizen in Fleur Deux start vóór de zomervakantie 2025 en na de zomer begint de verkoop van appartementen in het plan Cour. Daarnaast wordt hard gewerkt aan plannen voor twee woontorens van 70 meter hoog aan de zuid- en aan de noordpunt van de Groene Loper.

Tessa Haarler, bij Ballast Nedam Development als projectontwikkelaar verantwoordelijk voor de Groene Loper is dan ook optimistisch: ‘Wij zien dat de markt best weer goed is. Veel mensen zijn nu op zoek naar een woning. Dus zeggen wij: nu doorpakken.’

De opleving die zij signaleert komt na een dip in de woningmarkt. 2024 was een rustig jaar qua woningbouw. Daar waren meerdere oorzaken voor. Tessa Haarler: ‘De Oekraïne-oorlog en de stijging van de hypotheekrente. Wij waren net gestart met de verkoop van de woningen in Fleur (witte herenhuizen aan de zuidkant). Dan zie je dat mensen meteen veel minder behoefte hebben aan een woning, de vraag daalt meteen.’

Dat de animo minder was, lag ook aan de combinatie prijzen en hypotheekrente van de herenhuizen in Fleur (van 600.000 tot 1 miljoen euro). Bij het appartementengebouw De Miller wordt duidelijk dat de appartementen met één slaapkamer en zonder parkeerplek als laatste overblijven.

Plan Cour is één fundament onder de claim ‘Jaar van de Groene Loper’?
‘Ja. Het heeft alleen langer geduurd dan verwacht want het is best een ingewikkeld project. Omdat er een parkeergarage onder de woningblokken komt te liggen. En omdat er 200 appartementen komen op een redelijk klein kavel (naast de Koningsflat, red.). Cour bestaat uit verschillende bouwblokken die zijn geschakeld. Dat maakt het ook complex. Als je in zo’n project één ding gaat aanpassen, dan rekent dat door naar andere blokken.’

‘Naast de rechtbank, tot aan de Villa Wyckerveld, komt straks een plein met groen en wij sluiten daar op aan met ons plein met groen. Door de binnentuin boven op de parkeergarage komt een pad naar de Groene Loper. Dat wordt een heel mooi geheel, Cour vinden wij een mooi plan.’

Is Cour aangepast nu de rechtbank ernaast komt, meer kantoren voor advocaten die straks tegenover de rechtbank willen zitten?
‘Nee. Wij hadden daar sowieso al commerciële ruimtes voorzien. Dus ik denk dat het alleen maar goed voor ons is dat de rechtbank daar gaat komen.’

Fleur Deux
Tussen de Frederik Hendriklaan en de Nassaulaan ligt al langere tijd een stuk grond braak. Het is gereserveerd voor de tweede fase van plan Fleur, met de kenmerkende wit gestucte eengezinswoningen. De oorspronkelijk opzet was om daar dezelfde woningen te bouwen als in Fleur: groot en nog groter met prijzen van 700.000 tot 1 miljoen euro.

Bij Fleur Deux is deel twee van het fundament. Daar hebben jullie wel opnieuw naar het plan gekeken. Waarom?
‘Ons plan voor Fleur Deux kende grote, en dus duurdere woningen, boven de 7 ton. Met de huidige hoge rente zijn dit soort prijzen voor de meeste mensen niet meer te betalen. Eerder was de rente 1 of 1,5 procent, toen konden veel mensen dat kopen. Nu is de rente boven de 3 procent. Dus we hebben nu gezegd: we maken de woningen iets kleiner (112 tot 163 m2, red.), die kosten vanaf 500.000 euro. Dan is het voor meer mensen weggelegd. Er zitten ook nu nog drie iets grotere en dus iets duurdere woningen tussen voor de variatie. Die bouwen we op de hoeken van de driehoek die het terrein vormt.’

Er zijn berichten dat de woontoren aan de zuidkant in beeld is?
‘Voor de toren aan de zuidkant hebben we al een concept-ontwerp. Maar daar moeten we dus het bestemmingsplan verder oppakken. En dan hopen dat we daar snel mee door kunnen.’ (Na het interview werd bekend dat er ook vaart zit in het plan voor een woontoren aan de noordkant.)

Los van de vergunningen is een woontoren geen gemakkelijk project om van de grond te tillen. Het risico voor de projectontwikkelaar is bij hoogbouw groter dan bij woningen met eigen grond en een tuin. Bovendien is hoog bouwen duur. Die twee zaken samen worden in de praktijk van de zuid-toren misschien opgelost door een deel van de appartementen op voorhand te verkopen aan een belegger die ze gaat verhuren. De overige appartementen zouden dan te koop komen voor particulieren. Tessa Haarler: ‘Dit is een optie die we onderzoeken. Zo’n aanpak maakt het voor ons gemakkelijker want je hebt een financieel fundament om te vertrekken.’

Geen bouwproject ontsnapt er aan: de problemen om een stroom-aansluiting te krijgen en de vergunningen gezien de problemen met stikstof en CO2. Hoe zit dat hier?
’Voor Fleur Deux hebben wij in principe een vergunning. Dus stikstof speelt daar geen rol meer. En netcongestie (geen plek op het electriciteits-netwerk, red.) speelt in principe alleen een rol bij projecten waar je een groot verbruik-aansluiting aanvraagt. Bij Fleur Deux en Cour hebben wij daar geen last van. Stikstof kan best een probleem worden voor de woontoren aan de zuidkant van de Groene Loper.  Want daar moeten wij de procedure voor het bestemmingsplan volgen.’

Hoe staat het met de plannen voor de terreinen naast het Vista College en naast de padelhal?
‘Het terrein bij de padelhal noemen wij de trapezium-locatie. Dat is tegenover Fleur. We verkennen met de gemeente wat daar mogelijk is. Er zijn wel al studies gedaan, het lijkt erop dat daar iets van 150 appartementen zouden kunnen komen, ook weer geschakelde bouwblokken. We bekijken nu de haalbaarheid.

Dat geldt ook voor het terrein naast het Vista College. Dat is een lange, smalle strook met een hapje eruit dat van Vista is. Dus we bespreken met de gemeente welke woningbouw daar kan. Maar dat terrein heeft nu niet de meeste voorrang. We doen natuurlijk alles in stapjes want de Maastrichtse markt kan ook niet alles in één keer aan. Nu focussen wij ons op Fleur Deux en op Cour.